■ 長期優良住宅とは？
長期優良住宅とは、簡単に言えば、長期にわたり住宅を良好な状態で長持ちさせるために必要な基準を設けておき、その基準をクリアしたもので、平成21年（2009年）6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいています。
長期にわたりというのは、新築時の建物プランにおいて長期的に良い状態を保つことができるものであり、且つ、新築後の維持管理・メンテナンスのし易さも考慮されたものであることです。新築された時点だけではなく、将来のメンテナンスのし易さまで評価する点が特徴的です。
具体的には、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性で一定の性能を求められており、また居住環境や住戸面積も条件となっております。
■ 長期優良住宅のメリット
長期優良住宅とすることで、購入または新築する住宅を長期にわたり良好な状態で使用できることがメリットであるのは言うまでもありません。もちろん、予定通り、またその時の建物の状態等に応じて適宜、適切に対処（維持管理）していくことが前提であるのは言うまでもありません。
上記以外のメリットとしては、減税効果です。一般の住宅と比べて住宅ローン減税や登録免許税・固定資産税などの軽減効果が大きく、金銭的なメリットがあると言えるでしょう。但し、建築コストがあがったり手続きにかかる費用が生じたりすることもあるため、総合的な判断が必要とも言えます。
○所得税の住宅ローン控除
居住開始年が平成２５年であれば、控除対象限度額が一般住宅なら２，０００万円のところ、長期優良住宅なら３，０００万円となります。１０年間の最大控除額は一般住宅なら２００万円のところ、長期優良住宅なら３００万円となります。
○所得税の投資型減税
標準的な性能強化費用相当額（上限５００万円）の １０％相当額を、その年の所得税額から控除できます。また、控除額がその年の所得税額を超える場合は翌年に控除できます。
○登録免許税
所有権の移転登記・保存登記の登録免許税が軽減されます。
○不動産取得税
一般住宅であれば１，２００万円の控除ですが、長期優良住宅であれば１，３００万円の控除となりす。
○固定資産税
固定資産税は、一般住宅であっても１／２に軽減されているのですが、軽減期間が３年のところを５年となります（一戸建ての場合）。マンションであれば、５年のところが７年となります。
また、フラット３５S（住宅ローン）において金利優遇を受けられるメリットもあります。
長期優良住宅とすることで、購入または新築する住宅を長期にわたり良好な状態で使用できることがメリットであるのは言うまでもありません。もちろん、予定通り、またその時の建物の状態等に応じて適宜、適切に対処（維持管理）していくことが前提であるのは言うまでもありません。
上記以外のメリットとしては、減税効果です。一般の住宅と比べて住宅ローン減税や登録免許税・固定資産税などの軽減効果が大きく、金銭的なメリットがあると言えるでしょう。但し、建築コストがあがったり手続きにかかる費用が生じたりすることもあるため、総合的な判断が必要とも言えます。
○所得税の住宅ローン控除
居住開始年が平成２５年であれば、控除対象限度額が一般住宅なら２，０００万円のところ、長期優良住宅なら３，０００万円となります。１０年間の最大控除額は一般住宅なら２００万円のところ、長期優良住宅なら３００万円となります。
○所得税の投資型減税
標準的な性能強化費用相当額（上限５００万円）の １０％相当額を、その年の所得税額から控除できます。また、控除額がその年の所得税額を超える場合は翌年に控除できます。
○登録免許税
所有権の移転登記・保存登記の登録免許税が軽減されます。
○不動産取得税
一般住宅であれば１，２００万円の控除ですが、長期優良住宅であれば１，３００万円の控除となります。
○固定資産税
固定資産税は、一般住宅であっても１／２に軽減されているのですが、軽減期間が３年のところを５年となります（一戸建ての場合）。マンションであれば、５年のところが７年となります。
また、フラット３５S（住宅ローン）において金利優遇を受けられるメリットもあります。
長期優良住宅のデメリットと注意点○申請に時間がかかる
「長期優良住宅の認定を受けるには」で記載したような手続きが必要であるため、長期優良住宅としない場合に比べて所要日数がかかります。設計・打ち合わせ、申請期間にもよりますが、数週間から1ケ月以上の期間が余分にかかることがあります。
○申請にコストがかかる
長期優良住宅の認定を受けるために費用がかかりますが、これは諸条件によりばらつきがあります。まず、行政へ支払う認定手数料が数千円〜数万円かかります。この金額は、行政によっても異なりますし、進め方によっても異なります。進め方とは、事前に住宅性能評価機関の技術的審査をするかどうかの違いです。
事前に住宅性能評価機関の技術的審査をする場合には、行政への認定手数料は数千円で済みますが、住宅性能評価機関への代金が5万円前後（諸条件による）かかります。
結局のところ、どちらの進め方であってもここまでで５〜６万円前後の費用がかかると考えてください（一戸建て住宅の場合）。
さらに、ハウスメーカーや工務店、設計事務所が手間賃（作業料）を上乗せすることが多いですが、これは建物プランや会社によって金額に開きがあり、数万〜数十万円になります。
○ハウスメーカー・工務店等の折衝の手間
長期優良住宅に対して積極的で、且つ手続きにも慣れているハウスメーカーや工務店で住宅を新築するのであれば、この点も心配は不要です。ただ、ハウスメーカー等には、長期優良住宅について詳しくない会社や担当者も多く、非積極的な対応をとることも非常に多いです。
そういった会社に対して長期優良住宅を建築する交渉をして、疲れてしまったという方からお話を伺うことは少なくありません。
また、仕様だけ長期優良住宅の基準にあわせておいて、申請しない（認定をとらない）でおこうと提案される会社や担当者もいらっしゃるようです。これについては、コスト負担の問題、所要日数の問題なども含めて総合的に判断するようにしてください。
○建築コスト増
長期優良住宅の基準に合わせることで建築コストが高くなることもデメリットと言えます。しかし、仕様をよくすれば建築コストが上がるのは当然のことですし、その分、良い家が建つわけですから単純にデメリットと考えることでもないでしょう。
ただ、よく「長期優良住宅にすれば、建築費が２割アップする」などと言われますが、これは少しおかしな話です。何と比べて２割アップなのでしょうか。建物の仕様は会社によって異なりますし、同じ会社でも様々な仕様で建築することがあります。水準の低い住宅と比べて２割アップと言っているように思えてなりません。
長期優良住宅の認定基準のなかには、今の時代の新築住宅としては当たり前のことも多く含まれており、何も長期優良住宅にしなくともクリアしている項目がいくつもあるという住宅は多いです。そのような住宅の場合は、建築コストはそれほどあがりません。
もし、ハウスメーカーや工務店から、建築費の大幅な値上げを求められた場合には、元の仕様レベルの低さか、長期優良住宅の理解と手続きを面倒がっている可能性を疑い、注意した方が良いでしょう。もちろん、仕様レベルを下げて建築費を抑えていることを理解して進めているのであれば、個々の考え方や事情次第ですから構いません。
○完成後のランニングコスト増
不透明なデメリットとして挙げられるのが、完成後のランニングコストです。少なくとも１０年ごとに点検しなければならないことなどがあります。これにいくらぐらいのコストがかかるかははっきりしません。
最後に、長期優良住宅の注意点（長期優良住宅と建物の施工品質は無関係）について取り上げます。よく勘違いされている方がいらっしゃいますので注意しておくべき点です。
勘違いされている方が多く、実は業界人でも誤解されている方がいますので、ここで取り上げることには注意して理解しておきましょう。「長期優良住宅を建てれば、安全で品質の良い住宅になる」と思われていませんか？
長期優良住宅の技術的審査は書類審査だけであり、建築工事の着工後の検査は行っておりません。よって、施工品質の面では長期優良住宅であることの優位性はありません。
簡単にいえば、長期優良住宅の認定を受けたとしても欠陥住宅が建ってしまう可能性はあります。
これと似た話となりますが、住宅瑕疵担保責任保険や住宅性能評価を利用されたとしても同様です。こちらは、長期優良住宅と異なり、現場検査があるものの施工品質の検査をするわけではなく、仕様の確認をする程度ですので欠陥住宅が出来てしまうこともあります。
実際にこれらの住宅の第三者検査をしていて、図面と相違していても見逃さている現場も多いです。例えば、筋交いが図面通りにないのに検査をパスしていた事例もありました。施工品質という面では、アンカーボルトが緩んでいるのに検査をパスしていた事例もありました。
つまり、施工品質などの面については、長期優良住宅だからといって期待はできないですし、住宅性能評価などであってもあまり期待できません。あくまで、施工会社が自らの手でどれだけきっちりと施工監理、品質管理を行うかが重要です。
そのため、住宅の施工について品質の検査を希望する場合は、別途で第三者の住宅検査を利用する必要があります。